• <nav id="acoec"></nav>
  • <input id="acoec"><u id="acoec"></u></input>
  • <menu id="acoec"><strong id="acoec"></strong></menu><menu id="acoec"><code id="acoec"></code></menu>
  • 加入收藏 | 设为首页
    中国建筑施工企业协会
    您当前的位置:首页 > 行业研究

    存量投资首次超越增量投资:区位价值变化下的房地产趋势

    来源:中国建筑施工企业协会
    0

      “建设的大力推进则加快了发展商存量战略在一二线城市的落地。我们认为由增量转向存量在2017年出现了非常重要的市场信号:就上海而言,2017年大宗物业投资金额达1169亿,首次超越了经营性土地出让金额的1145亿,存量首次超越增量?!笔腊钗豪硎舜笾谢蹲始白时臼谐〔慷伦芫砝盍杞邮?1世纪经济报道记者采访时做上述表示。

      2017年,全国商业地产大宗成交再创历史新高,全年交易总额达2300亿元,同比增长25%。然而,2017年M2和社融增速双降,国债利率显著上行,租金增长却呈现低位盘桓。

      综合第三方投资机构统计,2018年国内大宗物业投资市场将继续活跃,国内发展商和机构投资者仍是买方主力,比如万科、融创、阳光城、景瑞、旭辉等。同时跨境资本的需求不减。鉴于国内房企的投资性物业在其总资产的占比仍然较低,国内房企2018年将继续加大一二线城市投资性物业的投资。

      李凌表示,随着一二线城市城市化进入后期,可开发用地资源逐渐稀缺,房地产行业由增量市场向存量市场转向已经成为国内发展商的主流判断。而此轮史上最严楼市调控以及“房住不炒”纲领提出后各级政府对住宅租赁市场建设的大力推进则加快了发展商存量战略在一二线城市的落地;2017年三季度国内上市开发商的总体资产负债率已升至79%的10年高位,而2018年起开发商又将逐步进入债券偿付的高峰期。2018年房企债券偿还总金额同比增长64%至2500亿元,2019年更是将继续大幅增加至近4000亿元。到期债务高峰叠加住宅销售下滑以及银行信贷、委托贷款、信托等通道的严控将使2018年开发行业的收购兼并活动更为活跃。

      李凌指出,城市区位价值变化应是影响房地产投资的重要考量。为解构投资市场中影响“区位”及其变化的核心因素,以国内主要城市的办公楼市场为例,世邦魏理仕对北、上、广、深四大一线城市和13个二线城市共计96个写字楼商务区2014年和2017年截面数据进行研究,并识别出影响区位价值的六大维度,即商务资源集聚度、楼宇整体品质、区域间商务资源关联度、商务设施配套、交通配套及政策激励因素。

      解构投资“区位”核心因素

      以写字楼为例,李凌认为,当一个城市优质写字楼存量跨越300万平方米时是一个关键变化节点。当成都、重庆、武汉等强二线城市在优质写字楼总存量达到这个数量级时,市场规模量变带来质变,市场出现共通的阶段特征包括:新兴板块崛起、子市场之间的商务资源竞争加剧、资源流动加速、租金阶段性回调等。

      这些城市中近年价值提升区位几乎全部位于非核心板块或新兴商务区,显示出多中心格局形成过程中的成长性机遇。与此相对,市场规模小于300万平方米的城市,价值提升区位则大多仍停留于核心CBD,投资机遇聚焦传统商务区。

      李凌表示,传统子市场是城市更新主题下增值型投资的理想标的,例如上海的人民广场、徐家汇、虹口、黄埔和徐汇滨江,北京的王府井,广州的天河体育中心,深圳的蔡屋围。受制于楼宇品质和存量规模的限制,区位价值未能完全体现,经过收购、改造和提升,物业价值大幅提升,同样随着区域标杆性项目的逐步交付将对周边老旧项目的价格起到提升作用。通过对比2014-2017年子市场租金变化,结果显示超过80%子市场的拟合走势与实际走势方向一致,其中奥运村、四川北路、琶洲等多个子市场的实际租金涨幅高于所在城市平均涨幅。

      国内主要城市的写字楼版图处于持续外扩阶段,价值提升的重点区位在核心-新区-核心间螺旋式发展。世邦魏理仕将17个主要城市依其演化路径归于三个阶段,依次为第一螺旋:大连、沈阳、青岛、天津、无锡、苏州。处于这个区位的写字楼总体量较小,核心商务区成熟度将不断提升,新区建设方兴未艾,但租户和投资者明显偏好。第二螺旋:南京、杭州、宁波、长沙、武汉、重庆、成都。这些城市的核心商务区建设节奏放缓而新区在基建配套拉动下快速成熟,写字楼需求开始自核心区溢出。投资焦点核心区与新区并重,但逐步转向区位提升更快的新区,尤其是已处于第二螺旋后期的成都和重庆。第三螺旋:上海、北京、深圳、广州。核心商务区高度成熟,新区不断壮大,多中心格局成型,同时写字楼版图继续外扩。目前,处于第三螺旋中后期的京沪已启动新一轮的新区建设。

      基金伺机进入

      2017年内资国内房地产基金在大宗物业投资市场上大举买入,累计成交金额突破600亿元,同比增长150%左右。2018年初,中国基金业协会发布《私募投资基金备案须知》,明确自2月12日之后新增底层资产涉及借贷性质的资产及其收益权产品不予备案。这一新规促使地产基金的投资由债权类向股权类转换,股权类基金将在投融两端拥有更多的机会。今年3月,融创与盛煦地产在上海宣布,共同发起国内首只存量资产并购基金,基金规模达200亿人民币,就是一个较为典型的案例。盛熙地产刚于5月收购上海广场。

      而股权基金带出的重资产投资也值得关注。据盛熙地产一份研究报告显示,2020年中高端租赁市场规模预计达到1400亿,这个结论的基础性支撑数据来自于随着城市人口结构不断优化,中国以北、上、深为主的一线城市的中高端人群2016年约79万人,到2020年预计达到100万。

      李凌介绍说,世邦魏理仕的研究发现,在2014年至2017年三季度期间进行募资的以亚太区为投资目标区域的地产基金的可投资总额为1160亿美元。随着这些基金的投资期临近结束,预计2018-2020年间将有530亿美元被投出,其中瞄准中国市场资金最多,达到140亿美元(26%),主要为增值型和机会型的基金。此前外资地产基金在中国市场的资金部署速度较慢的一个重要原因在于对中国经济失速的担忧。但随着2017年中国经济的新动力逐步成型,2018年外资基金对中国一二线城市优质物业的投资将继续。

      对于基金而言,办公楼、科技园区、具改造潜力的工业物业和地块等在新经济周期内都备受关注。世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨认为,长期来看,三大先发城市群(尤其是长三角和大湾区)将延续一体化进程。已确立崛起趋势的次增长极(南京、杭州)的物业价值将持续受益。同时,基建改善和同城化预期下,长三角的南通、大湾区的佛山、东莞、惠州、中山等城市与核心城市联系度有望显著提升,建议优先关注人口和产业导入直接受益的住宅、商业、工业物流领域的机会。中西部城市群和海西城市群持续快速极化,核心城市(成都、重庆、武汉、长沙等)各类房地产短期面临不同程度的供过于求风险,但中长期存在系统性的投资机会。


    北京赛车pk10手机计划|官网_首页 http://cn.engadget.com/tag/369彩票官网时时彩软件【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/哪个彩票软件有加奖【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/pk10幸运飞艇开奖视频【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/广东快乐十分投注表【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/彩票选号器模拟【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/pk10北京赛车八码【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/pk10幸运飞艇软件【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/三分幸运农场开奖走势图【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/255跟高频彩票【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/福利彩票双色球彩宝贝【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/福利彩票最后封盘时间【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/幸运农场杀号技巧【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/彩票质合是什么意思【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/福利彩票软件【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/金点北京赛车pk10【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/博纳彩票网址【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/重庆幸运农场幸运三【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/9彩彩票专业投注平台【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/买彩票没给钱怎么办【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/pk10猜冠军【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/幸运飞艇1.98投注网【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/幸运农场快乐十分【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/亿宝彩票反水怎么反的【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/彩票大赢家是真的吗【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/pk10高手交流群【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/幸运飞艇五码【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/三分幸运农场怎么样【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/3d彩票世家【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/幸运龙场开奖【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/彩票365是否合法?【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/惠民彩票真的吗【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/幸运飞艇十大信誉平台【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/幸运农场快乐十分【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/有人带玩彩票【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/红利彩票官网【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/天天中彩票是否合法【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/北京赛车pk10走势图表【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/幸运飞艇冠亚和怎么玩【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/广东快乐十分龙虎【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/百胜彩票APP【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/手机版易购彩票【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/彩票风控流程【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/pk10长龙提醒软件【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/幸运飞艇冠军6码【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/幸运农场技巧心得【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/18年微信买彩票可靠吗【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/众益彩票这软件可靠吗?【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/北京赛车pk10九码技巧【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/幸运飞艇二维码加群【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/幸运农场技巧心得最新【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/如何关闭微信彩票竞猜【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/2019网售彩票【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/傲赢彩票在哪儿下【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/利用天天中彩票套微信【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/重庆幸运农场杀号【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/广东快乐十分选预测【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/彩票竞猜作弊器【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/青蛙彩票开奖现场直【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/北京pk10皇家彩世界【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/幸运飞艇8码公式【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/广东快乐十分赔率【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/最新双色球彩票指南【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/ios上什么彩票可以买【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/迅雷彩票是个什么意思【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/天天中彩票不中返96【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/幸运飞艇必赢计划软件手机版【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/广东快乐十分钟预测软件【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/手机怎么买彩票2019【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/彩票技术进展【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/pk10高手技巧【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/微信代买彩票安全吗【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/幸运农场官网开奖直播【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/重庆市幸运农场【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/世外彩票专家【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/彩票有一块钱的吗【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/pk10多少期【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/pk10怎么玩的【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/幸运飞艇稳赢计划微信群【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/广东快乐十分官网【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/广东快乐十分前三【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/章鱼直播引流彩票【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/118彩票网可靠吗【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/北京pk10定位胆的玩法【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/幸运飞艇历史开奖视频【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/幸运飞艇好买吗【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/广东快乐十分官方下载【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/多乐网彩票警方赔钱么【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/好彩票app下载【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/pk10赛车直播【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/彩票玩家交流吧【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/查重庆幸运农场走势图【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/幸运农场5红【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/北京赛车pk10彩票空【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/极速赛车pk10专业数据【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/彩票对冲软件【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/3cp彩票平台可信吗【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/123幸运飞艇开奖直播【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/幸运农场下期开奖号码【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/乐淘彩票网是真的吗【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/福利彩票手机客户端【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/彩票预测杀号分析大师【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/pk10彩票计划软件下载【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/北京赛车幸运飞艇9.8【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/秒速赛车的网站是什么意思【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/米兜彩票中500万给不给【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/365约彩彩票是正规的吗【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/pk10大小单双必赢【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/北京赛车pk10单号110【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/如何加入幸运飞艇【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/微信幸运农场外围【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/广东快乐十分选一数投技巧【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/彩八彩票安全吗【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/微信彩票金豆有什么用【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/福利彩票有app吗【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/北京赛车冷号最长【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/幸运农场规律【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/幸运农场怎么分析走势图【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/联运彩票正规吗【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/休育彩票【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/彩票网站客服【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/最好的pk10投注平台【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/彩宝彩票是真的吗【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/5个号码的幸运飞艇【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/幸运农场用手机怎么买【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/广东快乐十分预测号码【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/彩票选号器下载【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/广东体育彩票11选五【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/pk10规律【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/怎么查安徽福利彩票【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/怎样用淘宝买彩票【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/中国彩票彩吧【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/pk10七码不定位技巧【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/幸运飞艇交流群【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/重庆幸运农场开奖奖【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/广东快乐十分控彩票【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/t6娱乐【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/双色球彩票指南电子报【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/必赢客pk10软件手机版【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/同花顺彩票合法吗【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/幸运飞艇冠亚和公式怎么算【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/广东快乐十分官网下注【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/888手机彩票【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/河北快三爱彩乐彩票网【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/彩票风控审核【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/北京赛车pk10财神爷【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/六爻彩票【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/幸运飞艇计划网页二期【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/幸运农场一天开多少期【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/电子竞技彩票【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/pk10投注法【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/彩票的追加是怎么回事【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/幸运飞艇必赢【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/幸运农场开奖软件【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/北京pk10软件赚水【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/幸运飞艇聊天app【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/广东快乐十分和值走势【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/彩票鸿运提不出钱【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/彩票给别人【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/嘉美彩票登陆【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/农行买彩票怎么买【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/时时彩后三杀两码和差【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/幸运飞艇手机版【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/重庆水果幸运农场走势图【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/彩票龙虎号码是什么【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/排列五免费预测彩票【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/彩票APP白菜【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/163开奖pk10【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/时时彩五码缩后三直选【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/官网天游彩票在线 登录【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/幸运农场玩家群【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/922456小财神3d彩票【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/福利彩票交流群【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/体育彩票6十1玩法说明【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/北京pk10怎么算【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/马尔他幸运飞艇玩法【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/幸运飞艇前五杀一码【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/幸运农场微信博彩群【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/广东快乐十分开奖直播视频【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/500彩票网手机3.0版【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/体育彩票手机客户端【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/pk10明日之星【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/江苏福利彩票开奖时间【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/幸运飞艇心得体会【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/北京秒速赛车谁开奖【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/秒速赛车怎么玩的【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/官方手机投注彩票软件【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/双色球彩票指南报纸【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/168彩票开奖走势网首页【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/福利彩票6 1生肖开奖【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/北京赛车pk10稳赢【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/9188彩票网下载【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/大发极速赛车注册官网【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/幸运飞艇logo【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/幸运飞艇计划8码【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/福利彩票重庆幸运农场【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/现在为啥买不了彩票了【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/幸运飞艇全【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/广东快乐十分开奖网【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/中国体育彩票11选5概率【28c63.com】 http://cn.engadget.com/tag/彩票表情包图片大全【28c63.com】